万科业绩大增难掩市场隐忧

　　当“暖意洋洋”的2014年春节脚步逐渐走远时，全国多地随即迎来了一波寒流，使得人们不得不披上毛大衣抗寒。

　　不仅开春天气如此，眼下，2014年的全国的楼市似也出现“倒春寒”状况。按照以往惯例，新一年的1月份，出于假期及推盘节奏等因素影响，房企销售并不高。

　　不过，据万科、碧桂园等1月业绩数据显示，1月万科、碧桂园的销售同比分别增44.99%，及140.74%。

　　其中，对于万科1月的销售情况，申银万国指出，由于春节因素，万科1月份的推盘量并不高，但之前积累了350亿左右的已认购待签约资源，将陆续在今年第一季度的销售中得到体现。这与万科1月份良好的销售数据正好吻合。

　　一方面，由于结转滞后原因，使得销售呈大涨趋势，但另一方面，市场却普遍预计，受信贷收紧等因素影响，2014年房企的销售增长将显著放缓。

　　或正是基于上述楼市的各种不确定性因素，近期，包括恒大、世茂、越秀等房企，均有收购金融机构股份或与金融机构合作的动作，而这在相关分析看来，也是房企对未来市场存在担忧情况下，做出多元化转型措施之一。

　　结转业绩

　　根据万科新公布的1月销售情况显示，2014年1月，万科实现销售面积194.6万平方米，同比增长20.79%，环比增长99.39%；实现销售金额276.5亿元，同比增长44.99%，环比增长152.51%。

　　对于上述销售数据，长江证劵最新研报指出，1月万科的销售金额和面积同比涨幅差距进一步扩大，单月销售均价高达14209元/平米，同比增长20%，环比增长27%，由此，万科1月销售也轻松站上了其历史单月的最高点。从销售分区占比情况来看，长三角销售面积占比高达42%，珠三角以29%的比例次之。

　　就1月销售额大幅增长的原因，万科董秘谭华杰也表示，1月份，万科的销售多数来于2013年已认购，但未完成签约的部分。

　　同时，谭华杰补充介绍，万科2014年整个一季度的推货量都很低，但余下季度的推货量会比较多。

　　另就万科2014年的销售，瑞银在早前报告中指出，万科在2013年新开工面积为1950万平方米，由此预期可推动2014年新推盘面积上升至2000万平方米，加上2013年末可售住宅存量面积约750万平米，预计2014年万科可售资源总量将接近2750万平方米，对应金额约3050亿元，进而预计签约销售额或将达到2150亿元。

　　与销售大增不同的是，1月万科拿地趋于谨慎，1月万科新增项目仅3个，同比下降63%，3个项目分别位于上海、西安和昆明，占地面积共计36万方，同比下降77%。除西安环园中路项目外，其他均为合作开发项目，新增权益建面65.58万方，新增土地购置款18.93亿元。

　　对于拿地动作，谭华杰称，1月份，受季节性因素影响，整个春节土地成交都比较少，但就万科全年拿地的节奏仅为补货的概念。

　　对于万科的土储情况，长江证劵于上述报告中也表示，尽管行业周期向下和经济转型趋势明显，但万科货源储备充足，预计其2014年将保持稳中有进的拿地策略，以保障未来两三年销售的可持续增长。

　　无独有偶，除万科1月销售业绩大增外，同属千亿行列的碧桂园1月销售也同比大增。最新数据显示，1月碧桂园实现合同销售金额约人民币176.7亿元，合同销售建筑面积约271万平方米。

　　其中，较去年同期碧桂园的合同销售金额73.4亿元，今年一月碧桂园的业绩同比增长140.74%，而据相关知情人士透露，其销售大增也主要因为去年遗留未签约部分。

　　市场隐忧

　　虽然2014年开局，包括万科、碧桂园等的销售业绩借助结转滞后都交出了不错的答卷，但值得注意的是，另一方面，市场却接连传出钱荒、影子银行监管等消息，给作为资金密集型产业之一的房地产业未来发展空间打上了问号。

　　而对于2014年房地产市场前景，相关分析认为，随着信贷收紧、及被压抑的买房需求逐步被吸收后，未来房企销售增长明显放缓将是大的发展趋势，而在此种趋势下，房企本身也在寻求各种多元化转型。

　　这一点，于近期，包括恒大、世茂、越秀等企业，入股金融机构或与金融机构合作的动作上或有所体现。

　　具体来看，除今年1月24日，恒大地产宣布以33亿元收购华夏银行4.5%的股份外，2013年12月19日及2014年1月28日，世茂股份与光大集团签署了相关产权交易合同，股权受让价格为21.86亿元。

　　同时，越秀地产母公司越秀集团收购香港创兴银行75%股份，交易已在2月5日完成，涉及金额116亿港元。

　　另值得一提的是，继2013年10月30日，万科宣布以27亿元收购徽商银行8%的股份后，近日市场再传万科将联手腾讯创办银行。

　　虽然最终万科方面已予以否认，并表示未来几年，万科没有大规模进入金融领域的考虑，但通过该传言，仍不难看出市场对房企联姻金融机构的关注。

　　对于房企联姻金融机构，深圳金鹰地产营销总监林晓华表示，目前由于成本的上升，再加上房企回笼资金的速度赶不上扩张的速度，这都需要大量资金支持，而通过联姻金融机构能进步拓宽企业的融资渠道，同时，也可增加企业自身客户资源。

　　另据了解，除联姻金融机构外，今年来，包括万科、绿地、招商等企业也新提出了诸如“小股操盘”模式在内的额外盈利模式。

　　据万科董秘谭华杰透露，小股操盘为万科2014年新的提法中的最重要的一条，小股操盘模式投资投入资金并不多，但投资回报率会比较高。

　　“以前万科是绝对的控股，但小股操盘手法，万科可以只占项目20%以下的股权，但必须由万科来操盘，用万科的团队、用万科的品牌”。

　　对于小股操盘模式，瑞银认为，降低新增项目的权益比例，试图在分享项目利润之外，通过项目运营取得额外收入，此举有望为公司获得更高的资本回报率。

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