房价下跌或颠覆房地产盈亏 引金融风险

　　28日，天津宣布推出“一成首付”购房优惠政策，被理解为曲线“救市”；29日，南宁传出调整限购政策，被解读为由官方正式发文打响的“救市”第一枪。加上此前温州、长沙、杭州等多城市传出酝酿松绑限购，楼市调控放松的传闻四起。

　　在此背景下，中国社科院城市发展与环境研究所与社科文献出版社29日联合发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告(2014)》(以下简称蓝皮书)却有不同的看法。蓝皮书认为，尽管2014年初全国月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。

　　《每日经济新闻》记者注意到，蓝皮书还预计，房地产领域税费优化改革有望推进，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税有望在重点城市开征。

　　政策围绕城镇化展开

　　蓝皮书称，经历近几年特别是2013年房价快速增长，房地产市场矛盾进一步累积，2014年调控难度进一步增大。中国社科院城市发展与环境研究所研究员李景国告诉《每日经济新闻》记者，在房价高位运行和经济增速放缓的双重背景下，放任房价继续高增长，必将进一步累积泡沫化风险。“房价下跌可能对房地产行业构成颠覆性的赢利亏损影响，必然紧缩房地产及相关领域投资，也必将恶化前期深度参与的金融机构资金风险，引发金融风险。”

　　蓝皮书认为，调控政策取向可能以维持房地产市场稳定为目标，既要防止房价过快增长，也要防止房价下跌震荡。李景国表示，随着十八大后一系列经济制度改革的推进，有可能迎来居住城镇化高潮，预计房地产调控方向也将围绕居住城镇化这一主题展开。

　　蓝皮书认为，农业转移人口在日常工作和居住的城市以外异地置业，可以说是一种农业转移人口住房需求的异地释放，也是一种将自住性需求扭曲为异地投资需求的不合理现象。

　　“这无疑造成了土地及住房资源的浪费，也增加了部分中小城镇的房地产市场风险，是房地产市场亟须解决的问题。”李景国说，城城之间、区域之间居住吸引力差异的变化，必将对城城之间、区域之间房产特别是住房需求格局产生重要影响。

　　将出房地产税立法草案

　　备受社会各界关注的房地产税立法工作在低调推进中。据新华社报道，全国人大和财政部、国税总局等国务院职能部门正在密集调研，酝酿年内拿出一份初拟的房地产税立法草案。

　　蓝皮书称，中国当前房地产税费调控具有明显的重交易、轻持有特点，具有浓厚行政特色的费、金占比较高，而发挥市场机制作用的税占比较低。

　　党的十八大以来，深化改革力度不断增大，优化房地产税费的诸多制度障碍正在逐步消除，如不动产登记制度等正在逐步展开。

　　蓝皮书预期，2014年房地产领域税费优化改革有望推进，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税有望在重点城市开征。同时，一些不利于优化住房资源配置的房产交易税也可能逐步取缔或淡化。

　　但这一过程仍将十分漫长。财政部财科所所长贾康曾对《每日经济新闻》记者表示，目前官方表述是“加快立法”，但要看到结果，最快也要一年时间。

　　限购“一刀切”谋变

　　南宁市房管局近日发文称：根据有关规定，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这是首个地方政府明确提出将放松限购的政策。中国社科院副院长李扬在昨天的发布会上也谈及此事。他认为，住房政策的区域性问题，不宜从中央到地方都是同一个政策。

　　至3月末，我国商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米。中国房地产业协会副会长朱中一认为，在目前房价仍处于高位的时候，信贷不能宽松，但是维持现在的中性偏紧可能加速房价下行，可以考虑取消一些地方对高价房的上市门槛，在明显供大于求的城市，取消或放宽限购措施。他告诉《每日经济新闻》记者，房价是不是下行根本取决于供求关系，是市场的力量所致，但房价的“快跌”会给经济运行造成风险，是应该尽量避免的。“我认为目前政策调整根本在于，应该让地方政府自己去决定究竟是否取消限购。”

　　贾康分析说，房地产市场区域分化的趋势已经很明显，而住房信息联网登记，也一定会挤出部分官员手中的存量房，给房地产市场带来一定变化。

　　蓝皮书判断，特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续，“对城市人口增长实施适当限制成为大城市的必然选择，而住房限购限贷是对居住城镇化的最有效调控。”