保定底商面积暴涨之谜 测量权何时不被垄断

　　自2014年初开始，伴随着保定市多个楼盘的交付使用，不少业主开始为底商面积暴涨一事四处求助。3个月来，业主们与开发商、房产测绘单位及房地产主管部门“博弈”了很久的面积问题，仍未全部解决。

　　在长时间的面积之争中，业主们的关注点又多了一个，房屋面积从最初的预售测绘到最终的实测结果，始终是房地产商和测绘机构共同操作，而测绘过程也完全游离于没有第三方监督的状态中。不少业主表示，他们购买的商品(房产)，为啥连基本的知情权都难保证？

　　事件一个项目补交房款可上千万

　　连日来，祖籍广东的李先生把大部分精力都放在一件事上——投诉。在他写的反映材料中提道，自己所购买的底商在交房时面积暴涨，竟超出预售面积约20㎡，而这一数据远远大于预售面积的3%。对此，他认为超出预售面积3%的之外的房款，应由开发商负责。为了支持自己的观点，李先生还找出了《商品房销售管理办法》等法律法规中的相关条款。

　　但是，在开发商看来，李先生的说法根本站不住脚。小区开发商相关负责人表示，业主与开发商系双方自愿签订的合同，且在面积确认及面积差异处理一条中，也明确规定，若产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方按照房管测绘部门测绘的面积为准，然后以买房之时的单价多退少补。

　　让李先生感到失望的还不仅如此，据河北中宁律师事务所律师介绍，房屋面积发生纠纷应首先按合同相关条款约定解决，如果合同中没有约定解决办法，才会按照面积误差比绝对值在3%以内的算法操作。具体到李先生的事例上，该律师表示，李先生和开发商已经签订由房管部门下发的正式制式合同，所以合同有效，纠纷应按合同内容执行。如果李先生因对合同条款不满意而进行上诉的话，胜诉的几率也并不大。

　　在李先生所在的小区里，关于底商面积之争，几乎发生在每一位购买底商的业主身上。而根据开发商提供的资料显示，涉事的业主在百户以上，而每户的面积差少则10㎡，多则20多㎡。当初业主购买底商时，均价是8900元/㎡，以此来算，这些业主需要补交的房款在1000万元以上。而据保定市地税局介绍，这部分钱，除去相关税费外，大部分落在了开发商手里。

　　对补交房款的具体数据，开发商并不愿公开，只是表示小区里底商面积虽然大了，但是整栋楼的总面积并没有太大变化，而很多住宅的面积就出现了变小的问题，对此，开发商就得按照合同的约定支付业主一大笔房款。“截至到3月底，光房款就已经给了业主返回五六百万了。”该开发商相关负责人说道。

　　现状开发商把球踢给了测绘单位

　　业主购买的底商面积究竟是怎么膨胀的？开发商给出的答复是：以2011年为界点，此前开工建设的房地产项目仍以旧的房产测量规范为标准，而之后再开工的项目，则是按照新的测量标准，所以卡在界点上的该项目，自然就会出现底商面积暴涨一事。按照该开发商的解释，具体来说，底商面积之所以变大，是因为原本由住宅承担的一部分公摊，分摊到了底商的建筑面积之中。

　　开发商针对此事向涉事业主表示，房屋面积测量是由保定市房屋测绘队完成的，如果业主对房子面积有疑义的话，可以直接去找该测绘队咨询。

　　随后，保定市房屋测绘队工作人员介绍，保定市出售的多数房产在预售之初也并非由该测绘队进行测量，而是开发商、设计单位根据设计图纸暂定的一个建筑面积数据，然后以此为据对外出卖房产。如果开发商在预售之初就让测绘队去测量的话，只要保证工程是按照规划施工，交房后的面积就不会出现大的出入。此外，该测绘大队目前所执行的测量办法仍是依据2000年出台的《房产测量规范》(国标GB/T17986—2000)的标准，并非如开发商所说的那样在2011年发生过变化。

　　由于向保定市房屋测绘队提出的预测申请没有强制性，开发商可自愿选择申请时间，所以很多开发商的做法是开始办理房本之时，才会申请房屋面积实测。然而，该测绘队明确表示，即便是该测绘队对房屋面积进行实测后，测绘数据也只是提交给开发商和办理产权的部门，不会对业主进行公开。

　　如此一来，有业主说，从买房到领钥匙，自始至终都无从得知自己房屋面积的确切信息，至于预售面积是否是经过保定市房屋测绘队测量得出的，更是无从了解。

　　调查测绘市场垄断，业主知情权难保障

　　记者从保定市房屋测绘队了解到，从保定目前的房产测绘现状来看，房产测绘的委托方就是房地产开发商，而商品房从最初的预售测绘到最终实测结果，参与的单位始终是房地产商和测绘机构。测绘过程出现在测绘现场的也只有这两个单位。另外，据保定住建局相关负责人介绍，保定市目前只有一家房屋确权测绘公司，即保定市房屋测绘队。

　　一位从事多年房地产开发工作的业内人透露，按照流程，多退少补房款过程基本就是由保定市房屋测绘队完成房屋面积测量后，开发商再按测量的最终数据要求购房者补交或者退还房款。实际上，这是开发商与购房者信息不对称的基础上，形成了测量权垄断的事实。综合保定房产测绘的流程，测量权的垄断充当了面积之争的推手。

　　对此，该业内人表示，希望保定的房产测绘能走向市场，打破测量垄断，在进行房屋面积测绘时，不只由房产商委托单独一家测绘机构进行测绘，而是由房产商及业主各自委托具备测绘资质的机构同时进行面积测量，以防测绘机构与开发商形成利益捆绑，进而造成交易中业主的利益损耗。

　　4月1日，记者从李先生所买楼盘的开发商处了解到，该小区底商面积之争的问题，已经和很多业主达成一致。开发商方面表示，该由业主们补交的房款仍会坚持收取，但是并不是让业主一次性交齐，而是一年内分期交纳。而如果有业主选择退房的话，开发商也可以免费代卖。

　　随后，记者从李先生处了解到，对于开发商提出的几种解决方案，他并不认同。

　　建议项目设计之初申请预测并公开

　　4月1日，就底商面积误差问题，河北大学建筑工程学院贾慧献老师称，从2000年至今，保定市住建局房屋测绘队在进行房屋面积实测时依据的《房产测量规范》确实没有重大调整和改变，而开发商在项目规划设计过程中参照的《建筑工程建筑面积计算规范》与《住宅设计规范》在2011年均有新政策出台，很有可能是两者依据规范不同导致面积误差。

　　对于面积误差的解决办法，贾慧献建议，开发商应在项目规划设计之初就向住建局测绘大队提出申请进行面积预测，避免后期面积误差带来的不必要麻烦。如果开发商按照测绘大队提供的预测面积进行销售，待项目完工后测绘队测量的实测面积就不会有太大误差。只是开发商申请预测需要向测绘队支付预测费用，为了节省成本很多开发商自己找测绘公司预测或直接省去预测环节，根据设计人员提供的面积进行销售。这就容易导致参照标准不同引起的面积误差。此外，业主买房就应该对房子信息有基本的知情权，所以无论是开发商还是测绘部门都应该将房屋的实测信息及时进行通告。