广州楼市“五限”松了“三限”

　　诚如广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文所说，“5月份的中国房地产市场，比过去任何一年的5月，都将要热闹”。

　　南宁、无锡、杭州萧山、铜陵、宁波、成都等，之后佛山、天津也于这周传出放开限购。类似的一幕，曾经在2008年5月份至2009年上半年全国几十个城市陆续上演过。

　　政府真的开始救市了？那么房价领涨全国的广州，在中央不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标的背景下，政策又将发生怎样的变化？

　　中心区网签突然放量

　　回顾2013年，从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。一纸发文，广州掀起了“限购、限贷、限价、限签、限售”五限大旗，一度全面覆盖，从中心城区和高价盘，扩展到了郊区及低价盘。

　　2014年一季度尾，伴随着“崩盘论”、“拐点论”，广州在悄无声息中改变：中心区网签量突然放大、一些高价盘集中网签；政府指导价放开，双合同开始减少；一些高价盘预售审批不再受限制，市场敏锐意识到，限签、限价、限售逐步放开了。

　　根据搜房网数据监控，去年12月至今年4月，高价盘集中的中心区而言，网签套数占全市网签套数的比例分别为：14.2%、14.6%、16.2%、23.4%、23.5%，中心区成交占比呈现稳步上升的趋势。

　　尤其今年3月，中心区一共成交了1468套，是限签以来的最高量；其中越秀区成交160套，环比翻了1番多。4月中心城区总计成交1228套，也明显高于去年不过千套的月度成交。比如越秀网签量同比上涨48%，海珠同比上涨22%，天河同比上涨34%。“中心城区网签突然放量，这是限签放开的体现”，方圆地产首席分析师邓浩志认为。

　　克而瑞房价广州分析师李权基表示，如侨鑫汇悦台一方面受高价格影响，另一方面受到限签影响，网签量一直较低，但3月有4套单位网签，均价达118528元/平方米，其中1套单价14.8万元/平方米；而新鸿基峻林今年前两月一共才网签18套，3月份单月网签达到50套，4月份25套。

　　有项目指导价上涨了19%

　　双合同乃限价衍生的怪胎。“事实上，市区采用双合同的楼盘在明显减少，比如天河天健上城，年初就取消了”，一业内人士告诉记者，这是限价放松的明显信号。据其了解，天河有多个楼盘已经取消了双合同。“就天河华景新城以东到黄村一带，新盘不多，去年的政府指导价在18000元左右，今年富力天禧、天健上城提到了22000-23000元/平方米。”天河某楼盘相关负责人介绍，准备再去政府“商量”一下。

　　在越秀区，去年政府的指导价为33559元/平方米。“今年政府允许在去年基础上有8%的涨幅，但实际的涨幅又可以因盘而异”。越秀区某楼盘销售负责人说，原本向房管局申请预售价格为5万多元/平方米，“虽然房管局让开发商自行申报预售价格，但实际上最终价格还是由房管局定”。最终，房管局将该盘售价定在4万元/平方米左右。记者发现，实际上，该项目达4万元/平方米的指导价，是在去年33559元/平方米的基础上涨了19%！

　　而根据克而瑞数据监控，3月、4月成交单价2万以下的网签套数骤减，不到5000套，而去年下半年基本维持在6000-8000套；2万-3万网签套数从去年下半年400-500套增至3月的700余套；3万-4万网签套数增加趋势更是明显，去年下半年基本在100套左右，而3月份网签349套，4月份网签197套；4万-5万的网签套数，去年下半年基本在四五十套，而3、4月份各网签134套、70套。邓浩志分析数据认为“这一部分是放开限签的结果，另一部分则是放开限价的结果。”

　　中高端盘拿预售证没那么难了

　　早在2012年9月，广州国土房管局通过其官方微博证实，拟对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，控制预售房源和推出节奏。2013年4月后，更是全面拉起限售的大旗，几乎覆盖全市。

　　“感觉限售这块貌似有一点点放松了”。一位不愿具名的开发商介绍，按照这几年的惯例，房管局在给新盘发放预售证时，通常一次只发放全部房源的20%至50%预售证，即若有100套房申请预售证，一般先给到20至50套预售证，剩余房源的预售证需要再次申请。但在今年4月，其公司申请拿全部房源的预售证，“房管局人员说如果要在五一前拿到就只发放20%至50%的预售证，如果愿意等到五一以后，就可拿到全部预售证”。后来其公司申请延后拿预售证，在近期顺利获得全部房源的预售证。

　　此外，去年4月至12月，各区域中高端楼盘的预售套数严格控制在50套左右，部分高价盘仅二三十套；今年1月以来，中高端楼盘拿预售的个数在增加，而且如富力天禧、天健上城、岭南新世界、路劲隽泷湾、保利西海岸、中海花城湾等每次拿到的均超过100套。

　　南沙等区域限购要放开？

　　数据显示，南沙近年来楼市呈现盘整上涨势头。在国家级新区这个身份落地之前，南沙就已吸引了众多大房企进驻。南沙放开限购的消息，这两年一直有传闻。事实上，南沙今年限价放开的幅度是最大的。记者从业内了解到，目前南沙限价是18000元/平方米，而去年是8000元/平方米左右，提高了一倍多。

　　5月11日，邓浩志在其微博上曝料：“传南沙放开限购，未来港澳人士可在南沙置业。公布时间暂不确定，而对南沙对”粤“籍人士限购的放开目前仍在讨论中”。但据最新报道，南沙区国土分局相关负责人称暂未有任何对“限购令”松绑的探讨。

　　“当然希望能从南沙开始，金融城、知识城等涉及境外人士的区域都能放开限购，但我们知道消息也不会说，担心夭折。”一业内人士如此说。“天津滨海新城就放开了，南沙放开可能性极大，为区域发展作服务”，经纬房产研究中心总监瞿中奇判断。

　　“限购放开才是救市”？

　　此外，“五限”中限贷政策还未有变化，但央行日前明确：要力保首套，合理确定利率水平。“地方还没落实，银行肯定也是根据利润最大化，优先企业经营性贷款。目前审批仍然需要3-4个月，首套房贷仍然上浮10%，如果可以接受高利率，也就是上浮20%，可以优先审批办理。二手房二套基本都停了。”满堂红研究部经理周峰表示。

　　目前，五限松了三限，还有一限在传闻，一限在酝酿，这是什么节奏？广州市国土房管局相关人士此前再次申明：广州目前没有政策调整，继续严格执行国家相关调控政策。

　　“1-4月全市成交量同比降了40%以上，房价、地价基本涨不动了。高温发烧要吃药，现在冷了就要补了。”赵卓文认为这是放开三限的主要原因。但邓浩志分析认为，“限购放开才是救市，限价限签限售放开，只是回归市场”。他觉得，放开了此前过度行政的调控手段，算不上向楼市输血。“以前没签的现在可以签，以前搞双合同现在逐步取消，以前不能卖的现在可以卖，对市场供求关系不会起到太大影响。”

　　大部分业内人士判断，“短期不会有太大变化”。即便如此，在赵卓文看来，接下来的政策调整是大概率。“政策180度转向，由压走向扶。一些储备政策会推出来：一是房贷松动，保首套；二是南沙、萝岗、从化重点发展的新城区政策会变化；三是意想不到的措施，比如针对高学历、高收入、引进人才的限购措施变化等。”“可以肯定的是，未来的市场将趋向低迷”。

　　今年政府允许售价在去年基础上有8%的涨幅，但实际的涨幅又可以因盘而异。

　　———越秀区某楼盘销售负责人

　　1-4月全市成交量同比降了40%以上，房价、地价基本涨不动了。高温发烧要吃药，现在冷了就要补了。

　　———广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文

　　限购放开才是救市，限价限签限售放开，只是回归市场。

　　———方圆地产首席分析师邓浩志

关键词：五限,保定楼市,长城网房产