外地客源涌进保定 开发商涨价跑量两不误

　　“这不是京津冀一体化嘛，保定据说是首都政治副中心呢。”

　　“我老家在燕郊，前几年还3000多元/平方米，现在一两万元/平方米了。保定肯定也得涨！”3月29日早上6:30，在即将从天津开往保定的大巴上，人们已经拿着地图开始了讨论。

　　这是某网首次组织跨省市看房团。从3月19日传出“京津冀三地已达成共识，初步确定将河北省保定市作为‘政治副中心’首选地”的新闻，到3月26日河北省确认保定将承接首都行政疏解功能的消息正式发布，保定的楼市正以前所未有的速度加温。

　　大量北京、天津的客源蜂拥而至，一些楼盘几天内涨幅超过10%。

　　与此同时，某网廊坊站的工作人员告诉时代周报记者，相比保定房价的疯涨，廊坊、燕郊、固安、香河等地由于本身已经处在北京一小时生活圈内，此次受“京津冀一体化”政策的影响并不显著。

　　京津看房客源激增

　　从天津出发的看房团原定7:00发车，走高速两个半小时可以到达保定。但当天由于雾大，高速封闭，改走国道需要4-5个小时，有几位乘客因此下了车。

　　保定地处河北省中心，北距北京140公里，东距天津145公里，与北京、天津构成黄金三角。目前京石高铁已开通，从北京西站到保定单程40分钟。但保定与天津之间的高铁还在规划中，预计2015年通车后也只需40分钟。目前，从保定到天津乘坐特快火车需要3小时22分钟。

　　和车上的大多数人一样，田先生夫妇选择留下来，继续前往保定。在和他们的交谈中时代周报记者得知，田先生是某网的论坛版主，一直很关注楼市信息，此前也参加过天津本市的看房团活动。“这次中央提出‘京津冀一体化’，对保定来说肯定是个契机。”

　　看房团负责人告诉时代周报记者，这次天津共有超过200人报名，但最后只去了20余人。很多人改为自己开车去保定，电话通知他们时有些人说已经买过了。

　　除了天津线路，当日还有20辆大巴从保定五个集合地点出发，兵分两路奔赴10个楼盘，参与人数共计991人，还有不少人中途加入。看房班车排队、售楼大厅爆满……这个周末，奔赴河北保定看房的投资者激增。

　　中午12点，大巴行驶至保定西高速出口。保定道路规划呈环形设计，共有三环，城区主要集中在二环内。眼下，东部高铁站一带和北部新区是备受购房者关注的两个热门区域。简单午餐后，看房团依次前往红山庄园、绿都皇城、京南一品、上林风景等楼盘。

　　“红山庄园，设计规划不错，价格也比较适中，但在保定地图上一看显得有点偏僻。绿都皇城算是成熟社区，听说京津冀一体化提出后房价已经从4000多元/平方米一下涨到将近7000元/平方米了，而且房源紧张……”田先生在天津已有几套住房，这次来保定，更多的是初步考察研究，至于买不买，还要再仔细考虑。他发现，和他同车的人大多是抱着同样的态度，当天真正成交的几乎没有。

　　“天津的车过来得晚，没有跟着大部队走，没体会到那种感觉。尤其北线，本身就是追捧的热点，11辆大巴车一起，从第一站开始就有人来订房、买房。”崔桂英告诉时代周报记者，此次参与京津冀大型看房团的网友大部分来自外地，其中北京天津居多。“还有从南京、上海过来的，而且并不是很盲目地过来炒，有些人前一天就过来了，看看周边的配套，仔细挑选，还比较理智。”

　　保定房价疯涨透支预期

　　某研究院发布2014年2月百城房价指数显示，今年2月，河北的廊坊、石家庄住宅价格环比涨幅分别为2.33%、2.31%，在百城中位居涨幅第三、第四位，而衡水、保定、唐山三城房价则出现下跌，其中，保定房价环比下跌0.68%。

　　“2月的时候，保定很多开发商并不太看好今年的楼市情况。从3月19日开始突然就这样了。”崔桂英告诉时代周报记者，京津冀一体化利好消息传出后，保定楼市有了戏剧性的变化。“全都在涨价，价格一直都在变，开发商忙得都来不及通知我们网站修改价格了，所以现在网上显示的还是3月19日之前的价格，现在早涨上去了。”

　　3月31日，保定新盘公园时代的售楼人员介绍，今天新开了两栋楼，最新的均价在6800元/平方米左右，比前一天涨了300元/平方米。保定朝阳路东绿都皇城的售楼人员则表示，今日开盘价格在7400-7700元/平方米之间，相比上周均价涨了200-400元/平方米。“我们今天准备了两张价单，一会儿或者下午可能还要上调一次。”售楼员称，由于新价格是由公司高层临时决定，尚未发放到售楼员手中。

　　根据河北省保定市住建局的数据，2013年，当地共办理商品房预售合同登记备案14786套，而今年3月1日至24日就办理了3474套。不到一个月的备案数量相当于去年的近1/4。

　　对于保定楼市的迅速升温，业界普遍持谨慎态度。复旦大学房地产运营研究所专家、豪宅研究院院长朱晓红发微博表示：“不管保定会不会成为副首都，但副首都的预期(或者说概念炒作)，已经推高了保定的房价。早期已经有三批人约我去保定谈房价预期，我一一婉拒！因为我不想参与预期的炒作，也不想做高房价的推手！”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前市场上关于京津冀一体化详细规划的猜测，大多来自开发企业以及利益相关者的散布和传播。房地产市场对于传言的敏感反应存在透支市场预期的风险。

　　此前有媒体报道，保定部分新盘出现捂盘的情况，部分楼盘“封盘”后再开，价格就涨了500元/平方米。如保定未来城的经理跟销售人员“通气”，提醒他们控制销售节奏，“不要卖得太快”。

　　但崔桂英认为，捂盘的应该是少数，大部分开发商都希望借助这一波利好尽快去化存量。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，2013年1月至11月，保定商品房累计成交150.919万平方米，平均每月去化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定库存去化时间高达42个月。

　　“以前当地的不少项目一周销量超不过10套，而现在口碑好的项目一天能卖出几十套。房企都趁机跑量，解决了积压多年的库存。”保定市住建局的一位工作人员坦言。

　　京郊县市涨幅不明显

　　“在整个河北省内，保定的房价都属于低洼地带，原来均价也就5000元/平方米多一点。旁边廊坊均价已经七八千元/平方米了，燕郊都1万多元/平方米了，买一套相当于保定两套。保定就算再涨也就涨到现在廊坊的价格，所以大家追捧还是有原因的。”崔桂英认为，除了京津冀一体化消息利好以外，保定本身的低房价也是吸引投资的原因。

　　相比此次异军突起的保定，燕郊、香河、固安、涿州等地的楼市早就跑在了前面。凭借更靠近北京的优越地理位置，这些地区的房地产项目近年来一直进行环首都生活圈的宣传，逐渐吸引了一大批北京地区溢出的客户。

　　目前，固安在售楼盘龙？TOWN均价为8500元/平方米，龙华城、绿宸万华城均价为7800-8000元/平方米，国泉城现房已在8800元/平方米。这些楼盘去年同期均价在5000-6000元/平方米，涨幅受首都第二机场规划的影响较大。

　　一位孔雀城剑桥郡的销售人员表示，去年6月份开盘的时候才只有六七千元/平方米，去年年底开的盘就已经卖到了8000元/平方米，今年两会以来，固安的房价相对比较平稳，目前成交的均价都在八九千元/平方米。

　　在燕郊，在售楼盘均价都超过了1万元/平方米，其中夏威夷？蓝湾的均价为11000元/平方米、首尔·甜城12000元/平方米、天洋城四代12500元/平方米、富力地产(富力又一城、富力盛悦居)13000元/平方米。而与燕郊相邻的北京通州，楼市均价也不过2万多元/平方米。

　　此次“京津冀一体化”提出，一些报道称燕郊等地楼市正在升温，甚至涨价20%。但时代周报记者调查发现，燕郊楼市近期并未见明显涨幅。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，京津冀一体化对于燕郊楼市确实是一种重大利好，但由于前期房价上涨过快，这种利好已经被提前透支了。目前燕郊房价已经处于高位，大涨的情况并不存在。