武汉二手房价格倒挂 偏遇新房加推

　　市进入“四限时代”，国内一二线城市二手房降温

　　今年房地产进入“四限时代”，即限购、限贷、限价、限售。频繁多样的调控政策对二手房市场产生了直接影响。4月，二手房市场出现明显降温，北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现不同程度的调整。上海4月二手房均价较2月下滑了约1500元/平方米。那么武汉二手房市场又有怎样的变化？

　　长江商报记者连日走访发现，武汉二手房挂牌价一季度比新房价格更高，全面进入倒挂区间。而进入5月份，预计有超过50个楼盘开盘加推。易居研究院智库中心研究总监严跃进对长江商报记者分析称，近期武汉新房市场得到把控，二手房市场价格也难以反弹。

　　案例

　　卖方不急于出售，买方一筹莫展

　　家住武昌徐家棚的徐先生最近为自家待售的房子颇为着急。4月30日他将原总价200万的房子一路升到225万，可近一周过去了，没有一人前来看房。“你是不知道，五一前几乎天天接待看房的，有好几个都谈妥了，可我没撒手，想再等一等，毕竟最近形势好。”

　　徐先生在徐家棚地区有一套2014年交房的二手房在售。面积107平方米，临街，临近徐东商圈，2019年地铁七号线和五号线将通车。

　　面对长江商报记者的提问，他坦言，房子是买来投资的，自己原来就住徐家棚，拆迁后用补偿款买了两套房，一套自住，一套出租。2015年末开始，他发现武汉楼市火爆，量价齐涨，尤其自己的房源所在地，五号线即将开工，附近邻居出售了不少二手房，狠赚了一笔。

　　于是他也开始打起了自家二套房的主意，挂牌出售，一年多时间单价从1.5万涨到如今的2.1万，可他始终没撒手。“不舍得！这地段还得涨。”他兴奋地对记者说。

　　记者梳理徐先生的售房逻辑发现，他认为自己“捂房惜售”的原因很明显，首先武汉楼市将持续供销两旺，即便出台了强力调控政策，限贷、限购等等，但对二手房影响不大；“我的房子有地理优势，临近火爆升级中的新徐东商圈，两条地铁开通交通便利。”他对记者说。

　　据了解，多数买主购买二手房是为了投资，二手房买来了不用装修，或者改装一下租出去，对于投资者们来说也是不错的选择。

　　某房产经纪人告诉记者，武汉在发展，很多湖北省内的人都在往武汉市靠拢，在武汉市发展就要安家这是刚需。而二环以内的新房价格又太贵，远城区的新房商圈并没有形成，距离市中心和上班的地方较远。经济基础好一点的都觉得投资房子比放银行要更划算。

　　二手房卖方不着急出售，坐等涨价，买方却是一筹莫展。李强夫妇最近也急坏了，为的是买房。“愁死，今年几乎天天看房，可昨天刚谈好的价格，明天房主就说不卖了。”据小李讲，有时房主一天内将总价上调15万来逼他们，让他们无可奈何。

　　小李夫妇带着四岁的儿子刚从孝感来到武汉，急于在东西湖买一套二手房居住，同时孩子要上幼儿园了，想买个好学区房。“二手房毕竟比新房便宜，而且现房看着心里踏实，位置也比同价位的期房好。可我这脑子就是想不通，(价格)咋就这么折磨人。”小李的话可能道出了很多二手房买主们的共识。

　　问起始终没成交的原因，除了总价超出自己的支付能力以外，小李也说出了内心更多的考量。“房主和中介一个大嘴巴，一个大舌头，都是吹牛皮，我们哪里懂？但有一点我信，看不到、摸不着的我不要。说通地铁，哪里呢？说建重点分校，哪年建好？”

　　数据

　　二手房房价倒挂成交量锐减

　　记者在亿房网查询武汉二手房相关数据，该平台发布的最新数据为3月第四周。

　　数据显示，2017年3月第四周，武汉市二手住宅挂牌价为13072.43/平方米，环比跌幅为0.71%。从各区域挂牌价来看，本周10个重点区域1涨9跌，除江岸区挂牌均价有所上涨之外，其它区域均呈现不同程度地下跌，其中跌幅最大的为青山区，环比跌幅为5.80%，其次是东湖高新区和汉阳区，环比跌幅分别为3.27%和2.54%。

　　从数据来看，各区域跌幅扩大，当前二手房市场房东并未产生大幅调价的动机。相较于新房市场金三末尾的供应集中爆发，武汉市二手住宅挂牌量依然没有大幅度上涨。

　　从成交量来看，3月第四周武汉市二手住宅共成交了555套，环比3月第三周跌幅为6.25%。

　　此外，记者调查了解到，今年第一季度，武汉二手房交易整体进入全面倒挂区间，卖房者的出让意愿持续走低，买房者的看房周期逐日拉长，成交量锐减。

　　据光谷某中介门店反映，今年二手房门店成交量与去年相比下滑近7成，且优质房源量较少，而客户群体多以拆迁户以及改善型需求为主。其次本周新房供应量爆发，导致二手房客户被新房分流，整体成交下滑。

　　记者稍加梳理，深层次原因尽显。武汉二手房房源集中区域是七大主城区的房改前旧房和房改后次新房，远郊区房源较少；买房者主要是外来人口和旧城改造的动迁户，意向房源主要是主城区的旧房和远郊区次新房。受去年底系列调控政策影响，武汉二手房近期备受青睐，但成交量并不大。

　　记者近期上网查询发现，武汉市在五一前后集中发放了一大批新盘预售许可证，而房源多集中在三环附近远郊区。徐家棚片区预售房源均价多在19000元左右，东西湖是重点投放区域，大多房源均价不超过14000元。相比于那些现实不可感未来不可知的宣传预期，这则消息或许会给徐先生和小李夫妇一点提示。

　　市场

　　　5月新房扎堆入市进一步冲击二手房市场

　　除了成交量锐减，大量新房入市进一步冲击二手房市场。据武汉房管局官网数据显示，4月26日-5月2日武汉市共有22个项目获得预售证，截止到5月2日，已有9个项开盘，

　　不完全统计表明，4月武汉共40个项目开盘加推，整体去化良好，近半数项目开盘当天即卖完。在此种成交热度之下，楼市的库存量不断下降。

　　据业内分析，进入5月份，政策导向明显的武汉楼市预计会进一步加大市场供应，初步统计预计有超过50个楼盘开盘加推，且有多个纯新盘项目，新入市房源仍将以毛坯房为主。

　　更多的新盘加推，更加趋于理性的购房选择，让一部分购房者在新房和二手房之间倾向了新房。

　　为了进一步了解情况，记者联系到一家武汉的中介公司，该公司二手房的负责人向记者透露，新房的大量入市对二手房市场还是有冲击的，比如4月份新房出售的比较多，二手房的客户就少了很多，都会去买新房。

　　关于二手房价涨跌情况该经纪人告诉记者，武汉这边的价格，我所在的区域，刚需小户型的价格没有跌，较为平稳，但大户型的价格，房东这边没有咬得那么死，有让步的空间，同一个小区的大户型的单价比小户型的单价稍微低一点。

　　除此之外，该经纪人还向记者透露，二手房不好做，压力大。首先二手房要自己出去找房源和客户,不仅要带客户看房，还要协调双方价格，防止客户被同行挖走。此外除了相关基础知识外，还要知道房产过户的一些流程等。

　　中国指数研究院武汉分院研究总监李国政则提醒，二手房市场最应该规范中介经纪行为。从北京等城市来看，一二手市场关联度高，要想规范秩序稳定市场，经纪行为必须得管起来。

　　专家

　　观点

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：

　　武汉新房市场得到把控，二手房价格难以反弹

　　长江商报：进入5月份，武汉有50余新盘入市，随着新房大量入市，对二手房市场有何影响？

　　严跃进：新房大量入市，那么购房者可认购的房源就会增加，对于二手房的依赖程度会降低。当然从实际情况看，不同的二手房受到的影响会不同。比如对于市区的二手房来说，若房龄在10年之内的，那么实际上问题并不会太大，依然会被认可。对于郊区的二手房来说，性价比则不高，认购方面的意向不会太大。

　　长江商报：二手房跟新房相比有哪些优劣势，更契合那类人群的需求？

　　严跃进：二手房的装修成本和交付等待成本等比较少，这都是购房者比较认可的。另外市区的二手房因为凭借较好的学区资源等，投资性价比也是比较高的。

　　长江商报：武汉二手房市场的特点是怎样的？

　　严跃进：对于武汉二手房市场来说，很多房龄比较长，所以当新房推出后，此类二手房的投资性价比会比较低。从趋势来看，对于此类二手房市场来说，若新房价格过高，二手房会相对交易活跃。但近期武汉新房市场得到把控，所以二手房市场方面相对价格也难以反弹。

　　长江商报：全国二手房市场的行情及趋势怎么看？

　　严跃进：全国市场方面，二手房近期确实降温了，无论是买卖还是租赁。尤其是一些二手房为平台的长租公寓等没有如2015年-2016年大规模收购二手房项目，所以房源还是比较充足的。

　　5月12日，位于武昌司门口粮道街的中介门店不时有市民驻足看二手房信息。本报在记者江楚雅摄

关键词：二手房|房价格|倒挂