财经观察：保障房如何刺破香港楼市泡沫？

　　香港人多地狭，房价高居世界大城市前列，但市民并不担忧住房问题也不会沦为“房奴”。香港人为何不怕高房价？香港保障房为何成功刺破楼市泡沫？

　　香港楼市目前已与经济背道而驰，房价高居世界大城市前列，楼价达到难以负担水平。但是，香港人却不怕高房价。

　　香港被全世界公认为有效解决社会居住保障问题的典范。“没钱的人找政府解决居住问题，有钱的人进市场买房”是香港的现状。

　　香港有大约1/3人口租住在政府提供的公屋(相当于内地的廉租房)里，1/6的人从政府手里购买居屋(相当于内地的经济适用房)。总体上看，约一半人在政府的资助下解决了住房问题。

　　香港这种约一半人口居住在政府补贴住房里的局面可以追溯至20世纪50年代，1953年一场大火令居住在棚户区的5万香港人无家可归，为安置灾民，香港政府建楼，灾民缴纳少许租金就可入住公共出租房屋(公屋)。

　　60多年以来，香港住房制度经历了初期的“应急”阶段，1972年起开始进入住房条件改善阶段，再到1978年起开始“居者有其屋”阶段。

　　香港廉租房和经济适用房已经成为香港历史中不可缺少的一部分，它们保障了低收入阶层的最低住房需求，使数以百万计的香港人在城市里拥有自己的安身之地，不会沦为“房奴”。民众安居乐业，经济效率提高，社会也更加稳定。

　　香港地少人多，居住环境也是香港政府最关注的其中一个问题。香港政府一直认为，解决居住环境恶劣家庭的住房需要，最根本的方法仍然是增加公屋的供应。这使得低收入家庭和“望楼兴叹”的年轻人能够看到安居的未来。

　　香港的房地产供应存在一个梯级的金字塔结构：最低的是廉租房，由政府提供，居住条件比较艰苦，能满足基本住屋需求，租金低于市价，香港收入最低的阶层大多住的就是这种廉租房。

　　第二级是居屋，售价比一般的商品房便宜，但相对于商品房来说，它的户型偏小，密度较高，用材档次比商品房也较差。让香港人按自己的负担能力和条件，选择安居之所，政府协助低中收入的人士、青年人及一些经济能力较佳的公屋住户自置居所，促进公屋的流转，搭建置业阶梯。

　　最上面的是由完全开放的房地产市场提供的商品房。政府负责维持私人楼市健康平稳发展，在供应紧张的情况下，优先照顾香港永久性居民的需要。

　　香港通过政府超大规模地提供基本国民住宅的办法，也避免了城市贫民窟。香港的整个住房体系是循序渐进的，低收入的先有保障，如果收入提高，就有改善的阶梯，最终有经济实力的人就自觉退出对福利资源的占用。

　　对于香港来说，在未来公屋的角色依然非常重要。低收入人群的需求仍然会存在，政府也表示政策需要一直执行下去。

　　房地产是明显的周期性行业，有涨就有跌，不会像部分地产商们期望的那样一直无限制地、永恒地上涨。

　　房地产具有自身独有的特征。它既是生活必需品，同时还具有很强的投资属性。其投资收益主要包括租金以及房价上涨所带来的资本升值收入。

　　一般来说，房价持续上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的购买者与逐利资本进入房地产市场，使得房地产的价格远远高于实际价值，由此产生房地产泡沫。房地产泡沫过度膨胀的后果是预期逆转以及随之而来的房价暴跌，即泡沫破裂。

　　自上世纪80年代[最新消息价格户型点评]以来，香港的房地产市场经历了一个完整的大周期。第一个大周期从1985年开始，房地产价格开始攀升，直到1997年中期达到峰值。整个上涨周期长达12年，升幅超过700%，是香港房地产发展的黄金时期，居民自置住房比例也从不到30%提升到接近50%。

　　1997年之后受东南亚金融危机冲击，房地产市场出现大幅下跌，至2003年年中达到下跌的最低点，短短6年内降幅超过60%，不少业主也成为负资产，这也使得香港人在此后的投资方面变得保守谨慎，不为高房价担忧。

　　2003年中期开始进入第二轮周期，内地资金大量涌入香港，再加上美联储的超宽松货币政策，推动香港住宅价格在历史高位附近徘徊。目前整个香港房地产市场已经处于历史的最高位，相比较第一次大周期的峰值上升了接近50%。

　　伴随着利率上升、中国经济减速以及美国退出超宽松货币政策的情况，香港在未来将进入房价下跌周期。

　　结语：60多年来，香港公共房屋计划的巨大成功，与香港政府对公共福利的长期积极投入、管理部门高效务实的专业运营和管理密不可分。香港经验对内地建立完善的住房保障体系有诸多可以学习之处。

关键词：楼市泡沫,保定楼市,长城网房产